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2016年12月20日

物件選びがガラッと変わる、知っておきたい不動産投資リスクについて


株やFXなど、あらゆる投資にはリスクが伴います。

不動産投資も同様です。

リスクを知ることは、物件選びの目利き力が上がります。

プロがなぜ物件選びの目利き力があるかというと、それは不動産投資のリスクを知っているからです。

そこで、今回は不動産投資のリスクについて解説します。

 

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◎不動産投資の2つのリスク
不動産投資のリスクは大きくは2つです。

1つは空室リスク、2つは修繕リスクです。

他にも細かいリスクはありますが、不動産投資の大抵のリスクが

①空室リスクと②修繕リスクが原因で生じています。

 
◎空室リスク
まず1つ目の空室リスクです。

空室リスクは、賃料下落リスクや借入金の返済リスク等、あらゆる不動産投資のリスクの根本原因となります。

不動産投資では、この空室リスクをいかに抑えるかが重要になります。

空室が発生すると、オーナー側には入居者を募集するための費用が発生します。

それは不動産会社へ支払う仲介手数料や広告宣伝費です。

また入居者が退去すれば、ハウスクリーニングやクロスの貼替等の軽微な原状回復費用も発生します。

また空室がなかなか埋まらなければ、賃料を下げるという選択もします。

賃料を下げると利回りも下がります。

場合によっては借入金の返済にも支障を生じさせます。

修繕費用も貯蓄ができないことから、積極的な空室対策リフォームもできず、じり貧が続きます。

 
◎修繕リスク
2つ目は修繕リスクです。

修繕を怠ると入居者の退去リスクや入居者から訴訟リスク等が高まります。

修繕リスクは、空室率の低い優良物件でも築年数が古ければ発生します。

そのため、空室リスクと修繕リスクは分けて考えるべきです。

修繕は、特に築15年以上経った建物に関しては注意が必要です。

設備が更新時期を迎えるため、修繕費用が大きく膨らみ始めます。

修繕リスクも建物によって、どのようなものが発生するか異なります。

エレベーターや屋上防水の有無で修繕の発生する内容と金額が変わってきます。

2階建ての木造アパートは、設備が少ないため、比較的修繕の少ない建物といえます。

中古の投資物件を購入する際は、必ず修繕履歴を確認した上で購入しましょう。

 

◎まとめ
以上が不動産投資の主なリスクです。

これらのリスクは立地が良く、築年数の浅い物件ほど小さくなります。

また購入にあたっては、自己資金の割合を多くすると、リスクも軽減できます。

多くの自己資金を用意し、空室リスクと修繕リスクの低い物件を選ぶのが良いでしょう。

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